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手元資金1万円から不動産に投資する方法/お金の教養⑦

デフレの長いトンネルから脱け出そうとしている日本経済。変化に適応して資産を殖やすには何が必要か。『知らないと損をする! 株高時代の「お金の教養」』(菅下清廣著)で学びましょう。今回は第7回目です。

株以外の投資法・REITは金利上昇に弱い

REIT(不動産投資信託。リート)はETFの一種です。

たくさんの投資家から集めたお金で、商業施設や住居などの不動産を買い、その家賃収入や売却益を配当として投資家に払う、というしくみ。

家賃が値上がりすると、配当利回りも上がります。

不動産そのものの価値の上下も、利回りや価格の上下に反映されます。

不動産そのものに投資するとなると最低でも何千万単位の話になりますが、REITなら1万円から投資できます。

証券取引所に上場しているので、株と同じように取引できるのも嬉しいところです。


さてこのREIT、2013年ごろに急激な値上がりを見せました。しかしその後、大暴落しています。その裏には、日本においても徐々に金利が上がり始めている、という事情があります。


なぜ金利が上がると、REITが値下がりするのでしょうか。

不動産投資を運営する会社は、投資家から集めたお金に加え、銀行などの金融機関からも大量にお金を借りて先行投資します。当然、低金利のほうが資金調達コストは少なくてすみます。そのぶん、収益をたっぷり投資家に分配できます。

逆に、高金利になれば資金調達コストは増加。収益のうちの多くが利息の支払いで失われ、分配金も減少します。これでは得できないと考えた投資家がそっぽを向くことで、REIT価格も下がるというわけです。

今後も金利が上がるならば、REIT価格は当面、さらに下がるでしょう。

しかし「金利は今後も上がる」ことを織り込んでしまえば、下げ止まります。

今「どの程度までの上昇ならOK」と織り込んでいるかは不透明です。

ならばREITはNGか、というとそうともいえません。


現在、REITの利回りの平均は約4%。ピークのころは6~7%の商品もありましたが、一時は2%まで下がり、今は半値戻しの状況です。利回り4%ということは、配当課税の20%を引いても3.2%。銀行に預けておくよりもずっとお得ですね。

ただしREITは元本保証されていませんので、その中身(どんな不動産を保有しているか)をよく知ることが大切です。

将来日本経済が適度なインフレ2%以上になれば、当然、土地やマンションはさらに値上がりします。REITで保有している不動産の価値が上がるわけですから、いずれ配当や価格にプラスとなるでしょう。

株以外の投資法・不動産は「買うより借りる」

日本がインフレに移行しつつある兆候のひとつに、投資用マンション価格の上昇があります。お金のある個人や企業が、不動産を良い投資対象と見始めたのです。

前回のバブルと違い、今回は東京や京都、大阪、福岡、札幌など、大都市に人気が集中しているのが特徴です。


不動産は、「レバレッジ」が効く投資です。ローンを組んでマンションを買った後、人に貸して家賃収入を得れば、その収入が返済分を上回って収益が出るしくみ。日本の金利はまだまだ低いので、十分におつりが来ます。

信用さえあれば、銀行も快く融資してくれます。頭金は価格の2割〜3割も出せば十分。ときにはマンションを担保にして丸々貸してくれるケースもあります。

しかし、初心者や資産のない人が不動産に手を出すのは危険です。

先に述べた通り、何といっても単価が高すぎます。

加えて、そう簡単に目利きになれる分野でもありません。どの場所のどんな物件が上がるか下がるか、不動産のプロでも見誤ることのある世界です。

地震や災害など、不測の事態の影響もリスク要因。

建物を担保に頭金なしでローンを組んでいたとしたら、物件がなくなってしまったとき、何千万円もの借金を抱えて途方に暮れることになります。


不測の事態といえば、先ほど述べた「動乱の時代」も不安要素です。

日本でもテロが起こる可能性はないとはいえませんし、北朝鮮情勢もまだまだ不透明です。デフレが終わりつつあり、景気が良くなってきているとはいえ、緊迫感も同時にはらんでいるのが今の情勢です。

だから短期投資で機敏に動くべし――これが大原則でしたね。

不動産は、機敏に動けない投資の代表格です。

何千万円もするものを、そう簡単には売り買いできません。現金一括払いで買えるくらいの資産がある人以外は、手を出さないのが得策です。

自分が住むのならともかく、人に貸すための投資対象としてはおすすめできません。

菅下 清廣

カテゴリ:マネーテク
【著者紹介】菅下 清廣(すがした・きよひろ)
スガシタパートナーズ株式会社代表取締役。国際金融コンサルタント。投資家。学校法人立命館 顧問。メリルリンチをはじめとする名門金融機関で活躍後、現職。変化の激しい時代に次々予想を的中させることから「経済の千里眼」の異名をもち、政財界にも多くの信奉者をもつ。『今こそ「お金の教養」を身につけなさい』(PHP ビジネス新書)、『マネーバブルで勝負する「10 倍株」の見つけ方〔2018 年上半期版〕』(実務教育出版)など著書多数。

【書籍紹介】『知らないと損をする! 株高時代の「お金の教養」』(KADOKAWA)

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